1.Uvod
U svakodnevnom životu i poslovanju, nameću se i situacije koje se tiču svojinski odnosa na zagradi, njenim zajedničkim delovima sa jedne strane i njenim posebnim delovima sa druge strane.
Potrebe života utiču na pretvaranje zajedničkih delova zgrade u posebne delove, čime se rešavaju stambene potrebe pojedinh stanara. Obratno posmatrano, moguće je pretvaranje posebnih deloa zgrade (onih koji su privatnoj svojini) u zajedničke delove. Ovaj, obratni proces, nije čest u praksi, ali je moguć (npr, prilikom rekonstukcije, dogradnje i sl.).
Jedno od pitanja koje prati napred izneto (raspolaganje zajedničkim delovima zgrade ili pretvaranje posebnih delova zgrade u zajedničke) jeste i pitanje forme ugovora, kojim se ovi odnso uređuju.
2.Zakonsko uređenje
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 104/2016 i 9/2020 – dr. zakon) dostupan na https://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_stanovanju_i_odrzavanju_zgrada.html
-u čl. 6 propisuje:
„Na osnovu ugovora zaključenog između vlasnika posebnog dela zgrade i stambene zajednice, poseban deo zgrade može biti pretvoren u zajednički deo zgrade, u skladu sa propisima kojima se uređuju planiranje i izgradnja“,
Potpisi ugovornih strana ugovora iz stava 1. ovog člana overavaju se u skladu sa zakonom kojim se uređuje overa potpisa
-u čl. 9 stav 1, stav 2, stav 3 i stav 4 normira:
„Raspolaganje zajedničkim delovima zgrade je prenos prava svojine nad zajedničkim delovima zgrade u cilju dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja.
O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova odlučuju u skladu sa odredbama ovog zakona koje se odnose na rad i odlučivanje stambene zajednice.
Prenos prava iz stava 1. ovog člana vrši se na osnovu ugovora između stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova.
Potpisi ugovornih strana iz stava 3. ovog člana overavaju se u skladu sa zakonom kojim se uređuje overa potpisa“.
Proizilazi, iz gore navedenog, da Zakon propisuje pisanu formu sa overom potpisa, za ugovor o raspolaganju zajedničkim delom zgrade i za ugovor o pretvaranju posebnog dela zgrade u zajednički.
3.Odstupanje od opšteg pravila o formi ugovora o raspolaganju nepokretnostima
Zakon o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015) dostupan na https://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_prometu_nepokretnosti.html u članu 4 propisuje:
„Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave.
Za posao iz stava 1. ovog člana isključivo je nadležan javni beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora.
Ako se nepokretnosti koje su predmet ugovora nalaze na području više javnih beleženika, nadležan je svaki od tih javnih beležnika.
Ugovor koji nije zaključen na način iz st. 1. do 3. ovog člana, ne proizvodi pravno dejstvo“.
Dakle, Zakon o prometu nepokretnosti propisuje pisanu formu sa potvrdom (solemnizacijom) ugovora. To je viši oblik overe u odnosu na overu potpisa (legalizacija), imajući u vidu da kod overe potpisa beležnik ne ispituje sadržinu ugovora, a do to radi kod solemnizacije dostupno na http://beleznik.org/index.php/sr/usluge/nepokretnosti i https://www.pravniportal.com/overavanje-nejavne-isprave-solemnizacija-2/ Za razliku od ovoga, Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje pisanu formu sa overom potpisa za ugovor o raspolaganju zajedničkim delom zgrade i za ugovor o pretvaranju posebnog dela zgrade u zajednički, kao što je to slučaj i sa overom potpisa na osnivačkom aktu doo vidi na https://osnivanjepreduzeca.rs/osnivacki-akt-2/
4.Rezime:
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada izričito propisuje pisanu formu sa overom potpisa za ugovor o raspolaganju zajedničkim delom zgrade i za ugovor o pretvaranju posebnog dela zgrade u zajednički., a što predstavlja odstupanje od opšteg pravila predviđenog Zakonom o prometu nepokretnosti, prema kome ugovor o raspolaganju nepokretnošću mora biti u pisanoj formi sa potvrdom (solemnizacijom).
Ovim odstupanjem, Zakonodavac pospešuje i olakšava pravni promet, čineći ga jeftinijim za troškove overe. Naravno, ugovorne strane su slobodne, da umesto overe potpisa izvrše solemnizaciju, mada je za punovažnost njihovog ugovora o raspolaganju zajedničkim delom zgrade i ugovor ao pretvaranju posebnog dela zgrade u zajednički dovoljana overa potpisa.
Dodajmo ovde i to, da Zakon o privrednim društivma propisuje istu formu (overu potpisa) za ugovor o prenosu udela vidi više na https://osnivanjepreduzeca.rs/ugovor-o-prenosu-udela/
i https://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_privrednim_drustvima.html
Tim osnivanjepreduzeca.rs
28.10.2020.